民泊ビジネスの行く末─大阪「特区民泊」停止が示す、次の宿泊業モデルとは

【はじめに】

11月5日、大阪府が「特区民泊」の新規受付を停止する方針を発表しました。

来年（2026年）5月30日から、府内32の市町村で新規申請ができなくなるという内容です。対象には大阪市、寝屋川市、八尾市、茨木市など主要エリアのほとんどが含まれ、今後も継続受付するのは羽曳野市・貝塚市・泉佐野市の3市のみとなります。

大阪では全国の特区民泊の9割以上が集中しており、これまで「民泊の中心地」とされてきました。その流れが大きく変わる節目を迎えています。1,000施設を超える宿泊運営に関わってきた立場から見ても、今回の動きは業界全体にとって非常に象徴的です。本稿では、規制強化が何を意味するのか、そして宿泊運営者が今後どのような方向を目指すべきかを整理します。

特区民泊停止が示すメッセージ

特区民泊とは、国家戦略特別区域法に基づいて、旅館業法よりも緩い条件で住宅を宿泊施設として貸し出せる制度です。

大阪では「民泊新法（住宅宿泊事業法）」よりも柔軟な営業が可能で、多くの事業者が参入してきました。しかし、騒音・ゴミ・マナー違反など地域との摩擦が増加し、住民からの苦情対応が行政を圧迫していたのも事実です。結果として、**「規模拡大よりも秩序ある運営を優先する」**という行政判断が下された形になります。

つまり、民泊がこれまでのように“誰でも気軽に始められるビジネス”ではなく、地域社会と調和しながら持続可能な形を模索する段階に入ったということです。

民泊需要は衰えない──むしろ拡大傾向に

興味深いのは、民泊に対する需要自体は減っていないという点です。

2025年の大阪・関西万博はすでに幕を閉じましたが、インバウンド（訪日外国人）の流入は続いており、観光・ビジネス・長期滞在のいずれの需要も高止まりしています。しかしその受け皿となる宿泊施設は、建設費の高騰と土地取得の難化で増えていません。

ホテルの開発も大型案件に偏り、**「中規模〜小規模の宿泊施設」や「地域密着型の滞在先」**が慢性的に不足しているのが現状です。

この需給バランスの崩れが、民泊や1棟貸しヴィラといった柔軟な宿泊モデルの再評価を生むきっかけにもなっています。

「収益性の確保」がよりシビアに

不動産価格が上昇を続ける中で、宿泊運営にはこれまで以上の利回りが求められます。

通常の賃貸物件よりも高い収益を安定して出さなければ、民泊としての運営は成立しません。

建設・改装コストが上昇
清掃・人件費が高騰
稼働率の季節変動が大きい

こうした中で求められるのは、**「高稼働 × 高単価 × 効率運営」**というバランスです。

単にAirbnbに掲載するだけでは十分な収益を上げられず、運営ノウハウ・価格戦略・ブランド構築までをトータルで最適化する必要があります。

これから注目すべき運営モデル

私が現場で感じているのは、次のような方向性へのシフトです。

複数戸建て民泊の「集中管理」

戸建ての民泊や簡易宿所を点在的に運営するのではなく、複数物件を一括管理する運営モデルです。

清掃・備品・運営スタッフを共通化し、規模の経済を活かすことで1棟あたりのコストを下げられます。

また、予約やレビューを一元管理することで、ブランディングと集客効率も大幅に改善します。

1棟ヴィラ・簡易宿所（旅館業）の可能性

「旅館業許可を取る」という選択肢は、今後ますます現実的になります。年間営業日数の制限がなく、OTAや公式サイトでの販売も自由。一方で、建築・消防などの基準を満たす必要があるため、より“宿泊業”としての責任と品質が問われる領域です。

民泊と旅館業の中間に位置する「簡易宿所」も含め、柔軟な許可形態を戦略的に選択することが今後の鍵になるでしょう。

ブランドと運営の一体化が未来を決める

制度が厳しくなるほど、**「運営の質」**が重要になります。

地域の文化や暮らしを取り込みながら、

清潔で安心できる運営体制
一貫したブランドストーリー
ユーザーにとってわかりやすい予約導線を整備することで、単なる宿泊提供を超えた「体験価値」を作ることが可能です。

特に戸建て民泊や1棟ヴィラでは、家族・グループ単位の滞在が増えています。

「どのような時間を過ごしてもらうか」という設計思想が、今後の収益性を左右します。

【おわりに】

大阪の特区民泊停止は、“終わり”ではなく“転換点”です。

制度は確かに厳しくなりますが、それは「軽い運営」ではなく「誠実な運営」が評価される時代が来たということでもあります。

これからの宿泊ビジネスは、

法令遵守と透明性
効率的な集中運営
体験価値を生むブランド設計の三要素を組み合わせて、長期的な収益モデルを築くことが求められます。

株式会社Archでは、ブランディング・Web戦略・運営設計の三位一体で、宿泊施設の利益最大化を支援しています。

民泊の見直しや新しい宿泊モデルの検討を進める際は、ぜひプロの視点を取り入れてみてください。

「規制が強まる時代にこそ、ブランドの強さが問われる。」

この変化の中で、新しい宿泊ビジネスの形を共に描いていきましょう。

旅館民泊ヴィラホテル会社経営

書いた人

株式会社Arch
代表取締役柴田敬介

1985年兵庫県生まれ。京都工芸繊維大学・造形工学科卒。建築専攻。
新卒でSMBC日興証券株式会社に入社。コンサルタントとして勤務。社内表彰を多数獲得し最年少管理職（当時）に。5年の勤務の後に起業。
2013年、株式会社XS創業。代表取締役就任。Web開発、地方創生ビジネスなどを展開。地方創生では、全国の道の駅グルメNo.1を決定するグルメグランプリを10万人規模で開催。当事業を讀賣テレビ放送株式会社に事業譲渡。
2017年、民泊事業を行う株式会社グランドゥースをAPAMAN株式会社とジョイントベンチャーにて創業。代表取締役就任。その後丸紅株式会社から出資を受け同社の持分法適用会社となる。創業3年で売上13億円、1000以上の施設を運営し、国内最大規模の民泊運営会社となる。AirbnbのBest Contributor Awardを獲得。東証への株式上場を控えていたものの、コロナウィルス蔓延に伴い事業縮小を余儀なくされる。
2023年、これまで培ってきたビジネス開発、ブランディング、Webデザイン、広告などの知見を元に、宿泊施設のブランディング、運営事業を行う当社を立ち上げ、代表取締役就任。