Category: Hotel Management
Author: Shibata
Date: 2026.02.05
宿泊施設運営者の皆様、こんにちは。株式会社Archの柴田敬介です。
2026年1月23日、渋谷区が民泊および旅館業に対する規制を大幅に強化する方針を固めたというニュースが駆け巡りました。住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、住居地域での営業日数を年間60日程度に制限する案や、旅館業法における有人フロント設置の厳格化など、これまで「攻め」の姿勢で投資を進めてきた事業者にとっては、非常にインパクトの大きい内容です。
私はこれまで証券会社での金融実務、そして民泊黎明期から1,000施設以上の運営に携わってきました。その経験から断言できるのは、こうした「規制の波」は、単なる市場の縮小を意味するものではないということです。むしろ、ルールが明確化されることで、安易な参入者が排除され、プロフェッショナルな運営者が適正な利益を享受できる「市場の健全化」へのプロローグでもあります。
今回は、この最新の規制動向を定量的に分析し、これからの時代に選ばれる宿泊施設へとアップデートするための具体的な戦略についてお話しします。
今回の改正案のポイントは、大きく分けて2点あります。
住居専用地域に加え、広範な「住居地域」においても、家主不在型の民泊に対して営業日数を年60日程度に制限するという方針です。民泊新法の原則である「180日」に対し、わずか3分の1。これは、単純計算で売上が3分の1に減少することを意味します。投資回収スキーム（ROI）を前提に動いている事業者にとっては、これまでのビジネスモデルが根本から崩れる事態です。
民泊新法の制限を避けるために旅館業（簡易宿所）を取得する動きもありましたが、渋谷区はこれに対しても「有人フロントの原則設置」という高いハードルを課す方針です。これにより、清掃コストの適正化だけでなく「人件費」という固定費が重くのしかかることになります。
では、私たちはこの変化をどう捉え、どのような打ち手を講じるべきでしょうか。
金融的な視点で見れば、分母となる「稼働日数」が制限される以上、分子である「客単価（ADR：Average Daily Rate）」を上げる、あるいは「コスト」を極限まで最適化するしかありません。しかし、単に価格を上げるだけではゲストは離れていきます。
ここで重要になるのが、RevPAR（客室あたり販売価格）を「量」ではなく「質」で担保する戦略です。
180日（あるいは60日）しか営業できないのであれば、その期間に「最も高い対価を払ってくれるゲスト」は誰かを徹底的に分析する必要があります。渋谷という立地を活かしたインバウンド層の中でも、富裕層や長期滞在を前提としたエグゼクティブ層にシフトすべきです。
彼らが求めるのは、単なる「寝床」ではありません。その土地ならではのデザイン、最新の家電、そして何より「シームレスな体験」です。
規制強化により、周辺住民とのトラブル（騒音・ゴミ）への対応コストも増大します。これらを自社スタッフで対応するのは限界があります。テクノロジーを活用した騒音センサーの導入や、24時間対応の多言語コールセンターの活用など、固定費を変動費化し、運営効率を最大化することが不可欠です。
私はこれまで、多くの宿泊施設が「箱（建物）」を作ることだけに注力し、その後の「伝え方（ブランディング）」で損をしているケースを数多く見てきました。規制が厳しくなり、競争が激化する今こそ、WEBサイトや予約サイト（OTA）での見せ方が勝敗を分けます。
「渋谷にある綺麗な民泊」では、もう選ばれません。例えば、「クリエイターがインスピレーションを得るためのワークスペース付きヴィラ」や「渋谷の歴史を感じるモダン和風旅館」といった、尖ったコンセプトが必要です。株式会社Archでは、こうした「市場に刺さる」コンセプト設計からお手伝いしています。
AirbnbやBooking.comなどのOTAは強力な集客ツールですが、手数料コストも無視できません。特に営業日数が限られる中では、1件あたりの利益率を上げることが至上命題です。独自ドメインのWEBサイトを構築し、SNSでの発信を通じて「直接予約」を増やすことで、手数料分を利益に還元できます。
旅館業のフロント要件が厳しくなる中、スマートチェックインシステムやリモート接客システムの導入はもはや必須です。ただし、システムを導入するだけでなく、ゲストが「人の温かみ」を感じられるようなデジタルコミュニケーションの設計が求められます。
渋谷区の担当者が「静かな住環境を保つ狙いがある」と述べている通り、今回の規制の根源は住民との摩擦にあります。我々運営者は、地域から「邪魔者」として扱われるのではなく、「地域を活性化させるパートナー」として認められなければなりません。
ゴミ出しルールの徹底や騒音対策は、守るべき最低限のルールです。その上で、地域の飲食店と提携したクーポン配布や、地元のイベントへの積極的な参加など、地域経済に貢献している実態を可視化することが、長期的な事業継続（LTVの向上）に繋がります。
証券マン時代に培った「リスクマネジメント」の視点から言えば、規制に反発するのではなく、規制をクリアした上で「地域に愛される高付加価値施設」を構築することこそが、最も確実な投資戦略なのです。
渋谷区の事例は、今後他の自治体にも波及する可能性があります。しかし、嘆く必要はありません。ルールが変わるタイミングは、既存の勢力図が塗り替わるタイミングでもあります。
「60日しか営業できないなら、その60日で180日分の利益を出すにはどうすればいいか？」 「フロント設置義務を、どうすれば顧客満足度向上とコスト削減の両立に繋げられるか？」
株式会社Archは、これまで培ってきた1,000施設以上の運営ノウハウと、WEB制作・ブランディングの専門性を掛け合わせ、こうした難問に対する最適解を提供します。
今の運営に不安を感じている方、あるいはこれから渋谷エリアでの投資を検討されている方。変化を恐れず、私たちと共に新しい宿泊業の形を模索していきませんか。
次の一歩として、私ができること： 貴社の物件が、新条例下でどのような収益シミュレーションになるか、また規制を逆手に取った「高単価ブランディング」をどう構築すべきか、具体的な診断を行わせていただきます。
まずは、貴社の現在の運営状況や課題をヒアリングさせていただく「無料相談」を実施しませんか？ 興味がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
株式会社Arch
代表取締役 柴田敬介
1985年兵庫県生まれ。京都工芸繊維大学・造形工学科卒。建築専攻。
新卒でSMBC日興証券株式会社に入社。コンサルタントとして勤務。社内表彰を多数獲得し最年少管理職（当時）に。5年の勤務の後に起業。
2013年、株式会社XS創業。代表取締役就任。Web開発、地方創生ビジネスなどを展開。地方創生では、全国の道の駅グルメNo.1を決定するグルメグランプリを10万人規模で開催。当事業を讀賣テレビ放送株式会社に事業譲渡。
2017年、民泊事業を行う株式会社グランドゥースをAPAMAN株式会社とジョイントベンチャーにて創業。代表取締役就任。その後丸紅株式会社から出資を受け同社の持分法適用会社となる。創業3年で売上13億円、1000以上の施設を運営し、国内最大規模の民泊運営会社となる。AirbnbのBest Contributor Awardを獲得。東証への株式上場を控えていたものの、コロナウィルス蔓延に伴い事業縮小を余儀なくされる。
2023年、これまで培ってきたビジネス開発、ブランディング、Webデザイン、広告などの知見を元に、宿泊施設のブランディング、運営事業を行う当社を立ち上げ、代表取締役就任。
宿泊施設のブランディング、OTA関連施策、マーケティング、各種制作から施設運営まで幅広く対応可能です。
お気軽にお問い合わせくださいませ。
