Category: Hotel Management
Author: Shibata
Date: 2026.06.10
こんにちは。株式会社Arch代表の柴田です。
最近、地方のヴィラや都内のホテルを視察しておりますが、インバウンド需要の回復によって現場が活気づいている半面、現場のスタッフの皆様の疲労感も切実に伝わってまいります。清掃業務が追いつかない、採用が難航しているといったお声をよく耳にします。日頃、宿泊施設を運営されている皆様、毎日の業務本当にお疲れ様です。
私はこれまで証券会社を経て、起業した地方創生事業を讀賣テレビ放送へ譲渡、1000施設以上の民泊やホテルの立ち上げ・運営してまいりました。上場企業からの出資を受け、AirbnbではBest Contributor Award等の受賞歴もございますが、決して平坦な道のりではなく、現場特有の予期せぬトラブル対応に奔走する日々も経験しております。
数字の視点と、1000施設以上の泥臭い現場に向き合ってきたオペレーションの視点。この両軸を持っていることが私の強みであると自負しております。
今回は、今まさに業界に大きな変革をもたらしつつあるAIの進化についてお話しします。「AIは自施設にはまだ関係ない」とお考えのオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが、静観している猶予はありません。予約の取られ方のルールが、大きく変わろうとしています。この変化の中でいかにして利益を残していくかお伝えしていきます。
インターネットが普及した際、宿泊予約の主戦場は旅行代理店の窓口からOTA（Booking.comや楽天トラベルなど）へと移行しました。今起きているのは、それ以上の変化です。
これまでのOTAを中心とした宿探しは、お客様にとってかなりの労力を要する作業です。場所を指定し、日付を入力し、何十件も表示されるリストからレビューを見比べるという作業は、大きな負担でした。
しかし、これからは違います。AIに向かって、日常のコミュニケーションに近い感覚で質問するようになります。「来月の週末、家族4人で京都に行きたい。子供が騒いでも気兼ねしない一棟貸しで、夜は地元の食材でバーベキューがしたい。予算は1泊10万円以内で、条件に合うところを3つピックアップして、一番おすすめのところを予約しておいて」
AIは、そのユーザーの過去の旅行履歴や嗜好を分析し、Web上の情報から最適な宿泊施設を抽出し、予約までを自動的に完了させます。
つまり、OTAの検索結果で上位表示を狙う従来の手法だけでは、お客様に選ばれなくなるということです。
では、具体的に集客チャネルや予約のプロセスはどのように変化していくのでしょうか。宿泊施設運営者が知っておくべき3つの変化を解説します。
これからのAIは、駅から徒歩5分、無料Wi-Fi完備といったスペックだけでは高く評価しません。施設の文脈や物語を読み取るようになります。
築100年の古民家を改装し、地元の伝統工芸品に触れられる体験を提供している
完全非対面で、サウナと水風呂の温度がプロサウナー向けに完璧に調整されている
といった、明確なコンセプトが重要になります。AIは、ユーザーの潜在的な願望を満たす体験を探しています。したがって、特徴のない無難な施設は、AIの推奨リストから除外されてしまうリスクが高くなります。
私は、この点こそが運営者にとってチャンスであると考えています。AIが高度化すると、高い手数料が上乗せされたOTA経由で予約を実行する理由がなくなるからです。
AIは、OTAの情報だけでなく宿泊施設の自社サイトを直接確認し、最も条件の良い自社予約エンジンからダイレクト予約を実行するようになります。高いOTA手数料に悩まされてきた運営者にとって、利益率を改善するチャンスです。しかし裏を返せば、自社のWebサイトがAIにとって読み取りにくい構造のままであれば、この恩恵は受けられません。
これからはSEO（検索エンジン最適化）に加えて、AIO・LLMO（AI検索最適化）が必須となります。これは要するに、AIに対して自施設がどのような価値を提供しているかを正しく学習させるためのデータ整備です。
公式サイトのテキストはもちろん、InstagramなどのSNS投稿、Googleマップの口コミ、周辺の観光情報など、Web上の情報が、AIに施設の魅力を学習させるための情報源となります。集客チャネルの多様化は、人間向けの露出増加だけでなく、AI向けのデータ提供という側面を強く持つようになります。
こうした未来を見据え、収益の最大化を図るために、運営者はどのようなアクションを起こすべきでしょうか。専門的な指標を交えながら具体的な戦略を提示します。
とくに、住宅宿泊事業法（民泊新法）の適用下で年間180日しか営業できない施設の場合、稼働率（OCC）の限界が法律で定められています。したがって、収益を最大化するにはADR（客室平均単価）を高めていく戦略をとるしかありません。
ADRを向上させるためには、ただ宿泊するだけの場所からの脱却が必要です。空間デザイン、アメニティの質、地域との連携など、細部にまでこだわった施設作りを通じて「わざわざそこを訪れる理由」を創出することが求められます。
株式会社Archでは、施設のコンセプト立案から内装のディレクションまで、一貫したブランディングを提供しております。AIにも、そして何より人間の心にも深く刺さる選ばれる理由を共に構築いたします。
先述の通り、自社サイトはもはや単なるデジタルパンフレットではありません。AIエージェントと対話し、ダイレクト予約を獲得するための営業担当であるべきです。
古いシステムのまま放置されているサイトや、画像ばかりでテキスト情報（構造化データ）が乏しいサイトは、AIから認識されにくくなります。多言語対応はもちろんのこと、施設の設備、ハウスルール、周辺の魅力などを、AIが正確に理解できるクリーンなコードで構築する必要があります。
私たちArchのWEB制作チームは、最新のテクノロジーとマーケティングの知見を融合させ、RevPAR（販売可能客室数あたり宿泊売上）の最大化に直結する、結果の出る自社サイトを構築します。
AI時代においては、新規顧客の獲得だけでなく、LTV（顧客生涯価値）の向上が極めて重要です。一度AI経由で自社サイトから直接予約をしてくださったお客様に対し、滞在中の満足度を最高レベルに引き上げ、帰宅後も継続的な接点を持つ仕組みが必要です。
顧客の好みに合わせた次回の宿泊提案や、系列施設への案内を自動化することで、OTAを介さない強固なリピーター基盤を育成することができます。
ここまでテクノロジーとマーケティングの戦略をお話ししてまいりましたが、実のところ、どれほど高度なAI集客を導入しても、現場のオペレーションが崩壊していては利益は残りません。
現在、宿泊業界の最大のボトルネックは清掃スタッフの不足とコスト高騰です。売上が向上しても、急な清掃手配による外注費が発生し、利益を圧迫している施設は少なくありません。
AIはバックヤードの効率化にも劇的な効果を発揮します。過去の予約データや周辺のイベント情報を学習したAIによる高精度な需要予測（ダイナミックプライシング）を活用することで、空室をコントロールしつつ、清掃スタッフのシフト配置を最適化し、無駄な待機コストや外注費を防ぐことが可能です。テクノロジーによって現場の負担を軽減することが、結果としてゲストへの最高のホスピタリティへと繋がります。
証券会社出身の視点から市場全体をみますと、宿泊業界は今後、二極化と再編が進んで行くことが考えられます。テクノロジーを活用し、ブランド価値を高め、高収益体質を構築できた施設は成長し、そうでない施設は淘汰されるか、買収の対象となります。
もし現在、運営に限界を感じておられる、あるいは複数施設を展開するための資金やノウハウが必要だとお考えであれば、施設の売却やM&Aを検討することも一つの有効な経営戦略です。
株式会社Archでは、不動産価値と事業価値の両面から施設を適正に評価し、最適なマッチングやエグジット戦略をサポートするM&A 不動産サービスも展開しております。単なる仲介ではなく、事業再生のプロフェッショナルとして、オーナー様の利益を最大化する道をご提案いたします。
AIの進化は、宿泊施設運営者にとっての脅威ではありません。むしろ、旧態依然としたOTAの手数料ビジネスや、資本力勝負のマーケティングから解放される、千載一遇の好機です。
しかし、この波に乗るためには、
という3つの要素を確実に連携させる必要があります。これらを自社だけで完結させるのは容易なことではありません。だからこそ、私たち株式会社Archが存在します。
私たちは収益性を追求し、1000施設以上の現場で泥臭い課題と向き合ってまいりました。
もし一つでも当てはまるものがございましたら、ぜひ一度私たちにご相談ください。「まずは現状の課題を聞いてほしい」といった段階でも全く問題ございません。ぜひ、お気軽にお問い合わせください。皆様からのご連絡を、心よりお待ちしております。
株式会社Arch
代表取締役 柴田敬介
1985年兵庫県生まれ。京都工芸繊維大学・造形工学科卒。建築専攻。
新卒でSMBC日興証券株式会社に入社。コンサルタントとして勤務。社内表彰を多数獲得し最年少管理職（当時）に。5年の勤務の後に起業。
2013年、株式会社XS創業。代表取締役就任。Web開発、地方創生ビジネスなどを展開。地方創生では、全国の道の駅グルメNo.1を決定するグルメグランプリを10万人規模で開催。当事業を讀賣テレビ放送株式会社に事業譲渡。
2017年、民泊事業を行う株式会社グランドゥースをAPAMAN株式会社とジョイントベンチャーにて創業。代表取締役就任。その後丸紅株式会社から出資を受け同社の持分法適用会社となる。創業3年で売上13億円、1000以上の施設を運営し、国内最大規模の民泊運営会社となる。AirbnbのBest Contributor Awardを獲得。東証への株式上場を控えていたものの、コロナウィルス蔓延に伴い事業縮小を余儀なくされる。
2023年、これまで培ってきたビジネス開発、ブランディング、Webデザイン、広告などの知見を元に、宿泊施設のブランディング、運営事業を行う当社を立ち上げ、代表取締役就任。
宿泊施設のブランディング、OTA関連施策、マーケティング、各種制作から施設運営まで幅広く対応可能です。
お気軽にお問い合わせくださいませ。
