Category: Hotel Management
Author: Shibata
Date: 2026.07.20
2026年は、日本の宿泊規制にとって明確な転換点となりました。国レベルでの方針転換、大阪市における特区民泊の新規受付終了、東京23区での条例改正ラッシュ。いずれも方向性は共通しており、民泊を増やす段階から、既存の民泊をルールに沿って整理する段階への移行です。
本コラムでは、2026年7月時点の最新情報をもとに、宿泊事業者・不動産オーナー・これから参入を検討する方が押さえておくべき規制動向を整理します。
2026年上半期で最もインパクトの大きかった動きが、観光庁の方針転換です。
観光庁は2026年6月、訪日客による騒音やゴミ出しトラブルの増加を受け、自治体が条例によって民泊の年間営業可能日数をゼロ日に設定すること、すなわち営業を実質的に禁止することを容認する通知を出す方針を示しました。従来、住宅宿泊事業法(民泊新法)の年間180日ルールに対する条例の上乗せ規制は、民泊の受け入れ促進の観点から一定の制限内に留められてきましたが、この前提が大きく変わったことになります。
これにより、住民トラブルが深刻なエリアを抱える自治体では、今後さらに踏み込んだ規制が広がる可能性が高いと見られます。民泊新法そのものについても、建物の用途・構造・立地(用途地域)と実際の運営実態との整合性をより丁寧に確認していく方向での改正議論が進んでおり、これまでなんとなく続けてこられた運営が通用しなくなる局面に入っています。
全国の特区民泊の約95%が集中していた大阪市は、2026年5月29日をもって特区民泊の新規申請受付を終了しました。認定済み施設の居室追加・床面積増加といった変更認定の受付も同日で終了しています。
背景にあるのは、ゴミ・騒音などの苦情の急増と、最低宿泊日数(2泊3日以上)違反などの制度運用上の問題です。2025年11月に国家戦略特別区域の区域計画変更が内閣総理大臣の認定を受け、正式決定に至りました。
押さえておくべきポイントは次のとおりです。
大阪府内では大阪市以外の自治体でも受付停止の動きが相次いでおり、特区民泊という制度自体がひとつの役割を終えつつあります。
渋谷区では住宅宿泊事業条例および旅館業法施行条例の改正が2026年7月1日に全面施行されました。改正の骨子は次のとおりです。
2026年6月30日までに届出を完了した施設には改正前ルールの経過措置が適用されますが、それ以降の新規届出はすべて新ルールの対象です。外部委託によるフル稼働の投資型民泊モデルは、渋谷区では事実上成立しなくなったと言えます。
これまで上乗せ条例のなかった墨田区・葛飾区も、2026年4月から新条例を施行しました。
この結果、2026年4月以降、東京23区で上乗せ条例のない区は実質的に北区・江戸川区の2区のみとなりました。
規制の実効性も強化されています。2025年11月には新宿区で16施設・9事業者への業務停止命令と4事業者への廃止命令、荒川区では条例違反による家宅捜索が行われるなど、無届・違法民泊への行政の姿勢は明確に厳格化しています。
もともと全国屈指の厳しい規制で知られる京都市では、2026年度中にさらなる規制強化の条例改正案が提出される見込みです。マンションの管理規約による民泊禁止も引き続き有効なハードルであり、条例をクリアしても規約で営業できないケースは少なくありません。
規制強化の潮流を踏まえると、実務上の対応は次の5点に集約されます。
渋谷区・墨田区・葛飾区の改正はいずれも既存施設への経過措置がありますが、適用条件(届出完了日、施設の運営形態の変更有無など)は自治体ごとに異なります。運営形態を変更した瞬間に新ルールが適用されるケースもあるため、現状の届出内容を精査してください。
年間営業日数の制限がなく、制度としての安定性が高い旅館業(簡易宿所)許可への転換は、稼働率を重視する事業者にとって最有力の選択肢です。用途地域・建築基準法・消防法の要件確認が前提となりますが、規制強化局面ではむしろ正面から許可を取ることが最大の防御になります。
国の改正議論は、建物の用途・構造と運営実態の整合性チェックを強化する方向です。指摘を受けてから対応するのではなく、先回りして是正しておくことがリスク管理になります。
営業日数が制限される環境では、稼働日数と低単価の掛け算に頼るモデルは成立しません。ブランディングによる単価向上、直接予約比率の引き上げ、リピーター獲得といった、1泊あたりの収益性を高める戦略が不可欠です。
規制対応コストと収益性が見合わない施設については、旅館業への転換だけでなく、施設売却・事業譲渡(M&A)も現実的な選択肢です。既得の許認可や営業実績は譲渡時の価値になるため、動けるうちに動く判断が重要です。
2026年の一連の規制強化は、届出だけして管理を外部任せにする投資型民泊モデルの終焉を意味します。一方で、正規の許可を取得し、地域と共存しながら質の高い宿泊体験を提供する事業者にとっては、競合が整理され、相対的な優位性が高まる局面でもあります。
株式会社Archでは、宿泊施設のブランディング・直接予約強化のためのWEB制作から、旅館業許可への転換支援、宿泊施設のM&A・売却まで、規制環境の変化に応じた宿泊事業の戦略立案を一気通貫でサポートしています。自施設への影響の診断や今後の方針についてのご相談は、お気軽にお問い合わせください。
本コラムは2026年7月時点で公表されている情報に基づいています。条例・法令の内容は変更される可能性があるため、実際の手続きにあたっては各自治体・所轄行政庁の最新情報および専門家へご確認ください。
株式会社Arch
代表取締役 柴田敬介
1985年兵庫県生まれ。京都工芸繊維大学・造形工学科卒。建築専攻。
新卒でSMBC日興証券株式会社に入社。コンサルタントとして勤務。社内表彰を多数獲得し最年少管理職（当時）に。5年の勤務の後に起業。
2013年、株式会社XS創業。代表取締役就任。Web開発、地方創生ビジネスなどを展開。地方創生では、全国の道の駅グルメNo.1を決定するグルメグランプリを10万人規模で開催。当事業を讀賣テレビ放送株式会社に事業譲渡。
2017年、民泊事業を行う株式会社グランドゥースをAPAMAN株式会社とジョイントベンチャーにて創業。代表取締役就任。その後丸紅株式会社から出資を受け同社の持分法適用会社となる。創業3年で売上13億円、1000以上の施設を運営し、国内最大規模の民泊運営会社となる。AirbnbのBest Contributor Awardを獲得。東証への株式上場を控えていたものの、コロナウィルス蔓延に伴い事業縮小を余儀なくされる。
2023年、これまで培ってきたビジネス開発、ブランディング、Webデザイン、広告などの知見を元に、宿泊施設のブランディング、運営事業を行う当社を立ち上げ、代表取締役就任。
宿泊施設のブランディング、OTA関連施策、マーケティング、各種制作から施設運営まで幅広く対応可能です。
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