Category: Hotel Management
Author: Shibata
Date: 2026.08.01
2026年7月15日、観光庁・国土交通省・厚生労働省が連名で全国の自治体に技術的助言を通知し、これまで国として適切ではないとしてきたゼロ日規制を事実上容認しました。自治体は条例により、地域を限って新規の民泊を禁止できるようになり、すでに弊害が生じている地域では一定の猶予期間を設けたうえで既存施設への制限も可能とされています。民泊は届出さえ通れば全国どこでも年180日営業できる事業から、立地と運営体制で可否が決まる事業へ変わりました。
住宅宿泊事業法（民泊新法）では、届出をした住宅で年間180日まで宿泊事業を営めます。この上限日数は自治体が条例で短縮できる仕組みになっており、上乗せ条例として各地で運用されてきました。
その日数を実質ゼロ日まで絞り込み、特定の区域で民泊の営業を認めない扱いにするのがゼロ日規制です。これまで国のガイドラインでは、営業日数をゼロにする規制は住宅宿泊事業法の趣旨に照らして適切ではないとされてきました。今回の通知は、その解釈を転換したものです。
今回の技術的助言で示された内容を整理すると、自治体が条例で設けられる規制は次のとおりです。
閑静な住宅街や学校周辺で宿泊者の往来により生活環境や教育環境が損なわれるおそれがある場合、また住宅の民泊転用によって定住人口や地域コミュニティの維持に支障が生じるおそれがある場合に、合理的に必要と認められる限度で、新たな民泊の営業禁止や営業日の限定ができるとされました。
すでに多くの民泊が集まり弊害が現に生じている地域では、新規参入の防止だけでなく、一定の猶予期間を設けたうえで既存の届出住宅にも制限をかけられると明記されました。ここが今回の通知で最も影響が大きい部分です。従来の上乗せ条例は既存施設を適用外とする例が多く、届出済みであることが事実上の既得権として機能していました。その前提が崩れます。
宿泊者の迷惑行為に事業者が確実に対応できるよう、条例でICT管理を義務付けられるようになりました。想定されているのは、騒音計や出入口のカメラによるモニタリングと、過去1年分など一定期間のデータ保存です。事後的な検証を可能にすることで、近隣トラブルの抑止と早期解決につなげる狙いがあります。
このほか、条例によってチェックインとチェックアウトの時間帯を制限すること、施設の定員数を制限することも可能と示されました。深夜の到着や大人数利用が近隣トラブルの主因になっている実態を踏まえた内容です。
なお今回の通知は地方自治法上の技術的助言であり、自治体に規制を義務づけるものではありません。ただし、これまで国が認めていないことを理由にゼロ日規制へ踏み切れなかった自治体にとっては、条例化の明確な後ろ盾になります。
国の方針転換を待たず、条例改正はすでに進んでいます。2026年7月1日時点の主要な動きは次のとおりです。
| 自治体 | 施行時期 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 渋谷区 | 2026年7月1日全面施行 | 第一種・第二種住居地域と準住居地域を制限区域に追加。不在型でも180日営業を可能にしていた特例を廃止し、180日営業は家主居住型のみ。制限区域内の営業可能日数は年間約63日。事前周知は届出の60日前まで |
| 江戸川区 | 2026年7月1日施行 | 住居専用地域・住居地域で家主不在型の新設を事実上禁止。近隣住民への説明会または戸別訪問による対面説明を義務化 |
| 千代田区 | 2026年7月1日施行 | 文教地区・学校周辺などで、管理者常駐型を含む全形態を全期間にわたり禁止 |
| 墨田区 | 2026年4月1日施行 | 管理者が常駐しない施設は金曜正午から日曜正午のみ営業可。既存施設は適用外 |
| 葛飾区 | 2026年4月1日施行 | 管理者常駐なしの場合は平日営業禁止。既存施設は適用外 |
| 豊島区 | 2026年12月16日適用開始 | 経過措置終了後、既存施設も含めて営業可能期間が大幅に縮小 |
渋谷区の改正では、2026年6月30日までに届出を完了した施設に改正前ルールの経過措置が適用されます。裏を返せば、これから渋谷区の住宅地で新規に不在型の民泊を立ち上げる選択肢は、実質的に失われました。
これまでの上乗せ条例は、既存施設を適用外とすることで実質的な既得権を認める設計が主流でした。今回の通知は、猶予期間を条件に既存施設への制限を明示的に認めています。届出が済んでいるから安心という前提は、今後は成り立ちません。
規制の中心は一貫して、オーナーが近くにおらず管理業者に運営を任せる形態です。渋谷区の特例廃止も、江戸川区の新設禁止も、狙いは同じところにあります。住宅地で不在型を回す前提の収支計画は、立地を選び直すか、事業形態そのものを変える必要があります。
規制強化は供給の絞り込みでもあります。商業地域や近隣商業地域に立地する施設、旅館業の許可を持つ施設、地方の一棟貸しヴィラなど、規制の直撃を受けない資産の相対的な価値は上がります。ここ数年の宿泊市場は拡大の時代でしたが、いまは整理の時代に入っていると捉えるのが実態に近いと考えています。
用途地域と建物要件を満たせるなら、旅館業の許可を取得することで年間営業日数の制限から外れます。フロント要件や消防設備の対応、用途変更の可否など事前確認は必要ですが、長期的に最も安定する道です。ただし今回の通知でも、簡易宿所等に対する都市計画上の制限との整合性に留意するよう触れられており、旅館業だから無条件に安泰というわけではない点は押さえておく必要があります。
渋谷区のように、オーナーが同一建物内や隣接地に居住する家主居住型であれば180日営業を維持できる設計の条例もあります。運用は限定的ですが、自宅の一部を活用する規模であれば現実的です。
商業地域・近隣商業地域や、規制の緩い自治体、観光地の一棟貸し物件へ資産を組み替える方法です。用途地域と条例をセットで確認したうえで、改正後のルールでも収支が合うかを試算してから取得を判断してください。
収支が成立しなくなった施設を持ち続けるより、稼働実績がある段階で売却したほうが評価は高くなります。宿泊施設の売買は、稼働率・ADR・直販比率といった運営指標が価格に直結するため、数字が悪化する前に動くかどうかで手取りが変わります。出口の設計についてはM&A・不動産仲介サービスでも個別にご相談を受けています。
日数が絞られるということは、1泊あたりの単価と直販比率で稼ぐしかなくなるということです。年間63日しか売れない施設が、OTA手数料を10%から15%支払いながら収支を合わせるのは簡単ではありません。
規制で供給が絞られた市場では、選ばれる理由を持つ施設に予約が集中します。私たちが1,000施設以上の支援で一貫して確認してきたのは、公式サイトからの直接予約を伸ばした施設ほど、外部環境の変化に強いという事実です。自社予約率を50%超まで引き上げた施設は、OTAの手数料改定にも規制強化にも耐性があります。
加えて、宿探しの入口がAI検索へ移りつつある現在、AIに推薦される状態をつくれているかどうかが次の差になります。規制対応で守りを固めると同時に、ホテルWEB制作とAIO（AI検索最適化）で集客の自立度を上げておくことが、この局面での現実的な打ち手です。
A. いいえ。技術的助言に法的拘束力はなく、実際に規制がかかるのは自治体が条例を制定・改正した場合に限られます。ただし、これまで国の方針を理由に踏み切れなかった自治体が動きやすくなったため、条例改正の動きは今後さらに広がると考えられます。物件所在地の自治体の議会日程とパブリックコメントの動向を継続して確認してください。
A. なり得ます。今回の通知では、すでに弊害が生じている地域について、一定の猶予期間を設けたうえで既存施設にも制限をかけられると明記されました。実際に既存施設を対象とするかは条例次第ですが、届出済みだから対象外という理解は改めたほうが安全です。
A. 通知で例示されているのは、騒音計や出入口へのカメラによるモニタリングと、過去1年分など一定期間のデータ保存です。義務化するかどうかは自治体の条例によりますが、騒音とゴミ出しが苦情の二大要因である以上、義務化されていない地域でも導入しておく価値はあります。苦情発生時に事実関係を示せるかどうかで、行政対応の結果は変わります。
A. 年間180日という営業日数の上限からは外れます。ただし用途地域・建物構造・消防設備・用途変更の要否など要件は厳しく、既存の住宅がそのまま許可を取れるとは限りません。また各区で旅館業法施行条例の改正も同時に進んでおり、常駐義務などが新設されている自治体もあります。転換の可否は物件ごとの個別判断になります。
A. 稼働と収益の実績が残っているうちです。条例の適用開始後は営業日数が減り、収益還元法で見た評価額が下がります。経過措置の期間中に売却を検討するほうが、条件は整いやすくなります。売却か転換かの判断は、残存する営業可能日数と改修コストの比較で決めるのが実務的です。
2026年7月15日の技術的助言により、民泊は届出制の全国一律事業から、自治体ごとの立地規制を前提とした事業へ性質が変わりました。押さえるべき点は3つです。1つめは、既存施設も制限対象になり得ること。2つめは、規制の的が不在型・投資型に絞られていること。3つめは、供給が絞られる分、残る施設には追い風が吹くことです。
自施設の用途地域と所在自治体の条例改正動向を確認し、旅館業への転換、家主居住型への切り替え、立地の組み替え、売却のいずれで進むかを、経過措置が切れる前に決めておくことをおすすめします。
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株式会社Arch
代表取締役 柴田敬介
1985年兵庫県生まれ。京都工芸繊維大学・造形工学科卒。建築専攻。
新卒でSMBC日興証券株式会社に入社。コンサルタントとして勤務。社内表彰を多数獲得し最年少管理職（当時）に。5年の勤務の後に起業。
2013年、株式会社XS創業。代表取締役就任。Web開発、地方創生ビジネスなどを展開。地方創生では、全国の道の駅グルメNo.1を決定するグルメグランプリを10万人規模で開催。当事業を讀賣テレビ放送株式会社に事業譲渡。
2017年、民泊事業を行う株式会社グランドゥースをAPAMAN株式会社とジョイントベンチャーにて創業。代表取締役就任。その後丸紅株式会社から出資を受け同社の持分法適用会社となる。創業3年で売上13億円、1000以上の施設を運営し、国内最大規模の民泊運営会社となる。AirbnbのBest Contributor Awardを獲得。東証への株式上場を控えていたものの、コロナウィルス蔓延に伴い事業縮小を余儀なくされる。
2023年、これまで培ってきたビジネス開発、ブランディング、Webデザイン、広告などの知見を元に、宿泊施設のブランディング、運営事業を行う当社を立ち上げ、代表取締役就任。
宿泊施設のブランディング、OTA関連施策、マーケティング、各種制作から施設運営まで幅広く対応可能です。
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