Ryokan
温泉、許可、従業員。旅館の売却は、確認することが多い取引です。
温泉旅館、老舗旅館、料理旅館の売却をお手伝いしています。
土地と建物だけを売るのか、旅館の事業ごと引き継いでいただくのかによって、手続きも価格も変わります。それぞれの場合を比べたうえでご提案します。
Consultation
これまでにいただいたご相談の一部です。
廃業して土地と建物を売るか、営業を続けたまま次の経営者に引き継ぐかで、手元に残る金額や従業員の処遇が変わります。両方の場合を試算してお示しします。
築年数が古い旅館でも、立地や温泉、庭園、建物の意匠に価値を見いだす買主様がいらっしゃいます。改修の費用を見込んだうえでの価格をご提示します。
源泉を自ら所有しているか、組合や他の所有者から湯を引いているかによって、売却時の手続きが異なります。関係する契約や許可を一つずつ確認します。
Valuation
旅館は、収益と土地・建物の両面から評価します。
| 評価の観点 | 確認する内容 | 価格への影響 |
|---|---|---|
| 収益 | 過去3年程度の売上、稼働率、客室単価、人件費と食材費の比率 | 営業を続ける前提の買主様は、収益の水準と改善の余地を重視します。 |
| 土地 | 面積、用途地域、接道、眺望、温泉地の中での位置 | 廃業を前提とした売却では、土地の価格が中心になります。 |
| 建物 | 築年数、耐震性、修繕の履歴、客室の構成、露天風呂付き客室の有無 | 改修にかかる費用の見込み額が価格から差し引かれることがあります。 |
| 温泉 | 源泉の所有か引湯か、湧出量と泉温、温泉利用の許可 | 温泉を引き続き使えるかどうかは、旅館の価値を大きく左右します。 |
旧耐震基準で建てられた建物や、増築を重ねた建物は、金融機関の担保評価が低くなりがちです。一方で、建物を改修して付加価値の高い宿として再生することを考える買主様にとっては、立地や温泉、建物の趣そのものが価値になります。
当社は旅館の再生やリブランディングにも携わっていますので、改修後にどのような宿にできるかという見通しを、買主様に具体的にお伝えできます。
Check Points
売却の方法によって、引き継げるものと、買主様が改めて手続きをするものが分かれます。
| 項目 | 不動産として売却する場合 | 事業ごと譲渡する場合（M&A） |
|---|---|---|
| 旅館業の許可 | 買主様が新たに許可を取得します。 | 株式譲渡では会社が許可を保有したまま引き継がれます。事業譲渡では、2023年12月に施行された改正旅館業法により、都道府県知事等の承認を受けて営業者の地位を引き継ぐことができます。 |
| 温泉の利用 | 温泉利用の許可は、買主様が改めて手続きを行うのが原則です。引湯の契約は、供給元の同意を得て引き継ぎます。 | 株式譲渡では許可も契約も会社に残ります。事業譲渡の場合の扱いは、事前に保健所や供給元に確認します。 |
| 従業員 | 原則として雇用は引き継がれません。 | 原則として雇用が引き継がれます。 |
| 借入金・担保 | 売却代金で借入金を返済し、抵当権を抹消します。 | 借入金の扱いと、経営者の個人保証の解除を条件に含めて交渉します。 |
| 屋号・予約 | 屋号や予約の引継ぎは、売買契約で個別に取り決めます。 | 屋号、常連のお客様、予約を含めて引き継ぐのが一般的です。 |
※手続きの要否や方法は、自治体や個々の状況によって異なります。必要に応じて行政書士、税理士、司法書士と連携して確認します。
Buyers
| 買主様 | 主に検討される物件 | 重視される点 |
|---|---|---|
| 旅館の運営会社 | 温泉地の中規模の旅館 | 客室数、温泉、改修による収益の改善余地 |
| 異業種の事業会社 | 観光地にある趣のある旅館 | 立地、建物の意匠、自社の事業との相乗効果 |
| 海外の投資家 | 知名度のある温泉地・観光地の旅館 | 立地の希少性、インバウンドの需要 |
| 個人・小規模の事業者 | 小規模な旅館、休業中の旅館 | 取得価格、一棟貸しなどへの転用のしやすさ |
Sell Options
| 項目 | 不動産売買 | M&A（株式譲渡・事業譲渡） |
|---|---|---|
| 譲り渡すもの | 土地・建物 | 会社の株式、または宿泊事業（土地・建物、許認可、従業員、取引契約などをまとめたもの） |
| 向いている状況 | 営業を終える予定がある／立地や建物そのものに価値がある | 営業を続けたまま引き継ぎたい／従業員の雇用を守りたい |
| 旅館業の許可 | 買主様が新たに取得します | 株式譲渡では会社が保有したまま引き継がれます。事業譲渡では、都道府県知事等の承認を受けて引き継ぐことができます |
| 従業員 | 原則として引き継がれません | 原則として引き継がれます |
| 手数料 | 宅地建物取引業法で定める上限の範囲内の仲介手数料 | 成功報酬（レーマン方式）と基本合意時の中間報酬 |
| 期間の目安 | 3か月から6か月程度 | 6か月から1年程度 |
※期間は目安です。物件の規模や買主様の状況によって前後します。税務の取扱いは個別の状況によって異なるため、税理士と連携してご案内します。
Buyer Needs
当社にお寄せいただいている購入希望のうち、旅館に関するものです。
2026年7月時点
| No. | エリア | 希望種別 | 予算感 | 買主属性 |
|---|---|---|---|---|
| 01 | 箱根・熱海 | 老舗旅館 | 5億円 | 都内IT企業 |
買主様が特定されないよう、内容の一部を伏せて掲載しています。
秘密保持契約を結ぶ前は、所在地の都道府県・規模・おおよその収支など、施設が特定されない情報だけで照合します。
無料
売却を考えている理由、ご希望の時期と金額、営業を続けるかどうかを伺います。売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
1週間から2週間程度
登記や図面、過去の収支をお預かりし、現地を確認したうえで査定額をお伝えします。あわせて、許認可や建物について確認が必要な点をご報告します。
売出価格と販売の方法を決め、媒介契約を結びます。一般に公開せず、条件の合う買主様に個別にご紹介する方法も選べます。
1か月から3か月程度
秘密保持契約を結んだ買主様にのみ、施設名と詳しい資料を開示します。現地の内覧、価格や引渡し時期の交渉を当社が取りまとめます。
重要事項の説明を行い、売買契約を結びます。予約の扱いや備品の引継ぎなど、宿泊施設特有の取り決めも契約書に反映します。
残代金の受領と同時に所有権を移転します。引渡し後の運営やリブランディングについても、ご希望があれば当社がお手伝いします。
FAQ
売却できます。休業中の場合は、建物の傷み具合と、再開や改修にかかる費用の見込みが価格に影響します。現地を拝見したうえで、そのまま売る場合と、一部を整えてから売る場合を比べてご提案します。
源泉を所有している場合は、源泉の土地とあわせて売却するのが一般的です。組合や他の所有者から湯を引いている場合は、引湯の契約を買主様に引き継げるかどうかを、供給元に確認しながら進めます。
不動産として売却する場合は、買主様が新たに許可を取得します。旅館の事業ごと譲渡する場合は、2023年12月施行の改正旅館業法により、都道府県知事等の承認を受けて許可を引き継ぐことができるようになりました。
できます。秘密保持契約を結ぶまでは施設名を伏せて進め、内覧も営業に差し支えのない形で調整します。従業員の方へお伝えする時期と方法も、あわせてご相談します。
売却代金で借入金を返済できる見込みであれば、通常どおり売却できます。売却代金が借入金を下回る見込みの場合は、金融機関との調整が必要になりますので、早めにご相談ください。
Advisor
1,000施設以上
宿泊施設の管理・支援経験
50%以上
支援施設の直接予約率
3社創業・1社売却
代表自身の事業売却の経験
株式会社Arch 代表取締役
金融機関の出身で、これまでに3社を創業し、うち1社を売却しました。民泊運営会社では1,000施設を超える宿泊施設の運営に携わっています。売り手として事業を売却した経験がありますので、オーナー様のご不安や、交渉で気をつけるべき点を踏まえてご相談をお受けします。
2008SMBC日興証券にてコンサルタントとして勤務
2013株式会社XS創業。地方創生事業を讀賣テレビ放送へ事業譲渡
2017民泊運営の株式会社グランドゥースを創業。丸紅の持分法適用会社として1,000施設超を運営
2023株式会社Arch設立。宿泊施設のブランディング・WEB制作から、M&A・不動産仲介までを担う
Consultation
秘密保持契約を結ぶまでは、施設が特定されない情報だけでお話を伺います。ご相談、査定に費用はかかりません。