Hotel
ホテルの価格は、建物の広さや築年数だけでは決まりません。
一棟のホテル、ビジネスホテル、リゾートホテルの売却をお手伝いしています。
稼働率や客室単価の推移、運営契約の内容、修繕の履歴まで整理し、収益物件としての価値を買主様にお伝えします。
Consultation
これまでにいただいたご相談の一部です。
設備の更新時期が近づき、改修に投資するか、その前に売却するかを判断したいというご相談です。修繕の見込み額を踏まえた価格の比較をお出しします。
賃貸借契約や運営委託契約が残っている場合、その契約を買主様が引き継ぐ形で売却できます。契約の条件によって価格と買主様の層が変わります。
一時的に稼働が落ちた時期があっても、その理由と回復の見通しを資料にまとめることで、将来の収益を前提とした評価を受けやすくなります。
Valuation
ホテルの査定では、主に次の3つの方法を組み合わせます。
| 評価の方法 | 内容 | ホテルの査定での使い方 |
|---|---|---|
| 収益還元法 | 物件が生み出す純収益（NOI）を、還元利回りで割り戻して価格を求めます。 | 最も重視される方法です。過去3年程度の売上と費用、運営の形態をもとに純収益を算出します。 |
| 取引事例比較法 | 近い条件の物件の取引価格と比べて価格を求めます。 | 同じエリア・同じ規模のホテルの取引事例と、客室1室あたりの価格を参考にします。 |
| 原価法（積算価格） | 土地の価格と、建物を建て直した場合の費用から経年分を差し引いて価格を求めます。 | 金融機関の担保評価で使われるため、買主様の借入れの金額に影響します。 |
還元利回りは、立地、築年数、運営の形態、市場の状況によって変わります。当社は運営の実績を踏まえ、改善の余地を含めた収益の見通しもあわせてお示しします。
Operation
ホテルは、所有者が自ら運営している場合、運営会社に建物を貸している場合（賃貸借）、運営会社に運営を委ねている場合（運営委託）で、買主様が受け取る収益の性質が異なります。賃貸借では賃料が収益の中心となり、運営委託では売上から運営費用と委託報酬を差し引いた額が収益となります。
当社は宿泊施設の運営に携わってきた経験から、運営の数字の読み方と、改善できる余地がどこにあるかを具体的にお示しできます。客室単価や販売経路の見直しで収益が伸びる見込みがある場合は、その根拠も資料にまとめます。
Documents
すべてそろっていなくても査定は可能です。お手元にあるものからお預かりします。
| 区分 | 書類 | 確認する内容 |
|---|---|---|
| 権利関係 | 登記事項証明書、公図、測量図 | 所有者、抵当権などの担保、隣地との境界 |
| 建物 | 建築確認済証、検査済証、竣工図 | 建築時の法令への適合、増築や用途変更の有無 |
| 修繕 | 修繕履歴、長期修繕計画、設備の点検記録 | 空調・給湯・昇降機などの更新時期と見込み額 |
| 許認可・消防 | 旅館業の許可証、消防用設備等の点検報告 | 営業の許可の内容、指摘事項の有無 |
| 収支 | 過去3年程度の月別の売上、稼働率、客室単価、費用 | 収益の水準と季節による変動、改善の余地 |
| 契約 | 賃貸借契約、運営委託契約、フランチャイズ契約 | 期間、解約の条件、買主様への引継ぎの可否 |
Buyers
規模や立地によって、関心を持つ買主様の層が異なります。
| 買主様 | 主に検討される物件 | 重視される点 |
|---|---|---|
| 不動産ファンド・投資法人 | 都市部の中規模から大規模のホテル | 安定した収益、運営会社との契約内容、建物の状態 |
| ホテル運営会社 | 自社ブランドで運営できる立地の物件 | 立地、客室数と構成、改装で収益を伸ばせる余地 |
| 事業会社・海外の投資家 | 観光地のホテル、ブランド力のある物件 | 立地の希少性、将来の収益、インバウンドの需要 |
| 個人の投資家・資産管理会社 | 小規模なホテル、ビジネスホテル | 利回り、運営を任せられるかどうか |
Value-up
当社は宿泊施設のブランディング、公式サイトの制作、運営の支援も行っています。売却の前に、販売経路の偏りや客室単価の設定、口コミへの対応など、短い期間で改善できる点があれば整理し、買主様への説明資料に反映します。
改善の効果が数字に表れるまで売却の時期を調整するかどうかも、ご希望に合わせてご相談します。
Sell Options
ホテルを所有する会社ごと譲渡する方法（M&A）もあります。
| 項目 | 不動産売買 | M&A（株式譲渡・事業譲渡） |
|---|---|---|
| 譲り渡すもの | 土地・建物 | 会社の株式、または宿泊事業（土地・建物、許認可、従業員、取引契約などをまとめたもの） |
| 向いている状況 | 営業を終える予定がある／立地や建物そのものに価値がある | 営業を続けたまま引き継ぎたい／従業員の雇用を守りたい |
| 旅館業の許可 | 買主様が新たに取得します | 株式譲渡では会社が保有したまま引き継がれます。事業譲渡では、都道府県知事等の承認を受けて引き継ぐことができます |
| 従業員 | 原則として引き継がれません | 原則として引き継がれます |
| 手数料 | 宅地建物取引業法で定める上限の範囲内の仲介手数料 | 成功報酬（レーマン方式）と基本合意時の中間報酬 |
| 期間の目安 | 3か月から6か月程度 | 6か月から1年程度 |
※期間は目安です。物件の規模や買主様の状況によって前後します。税務の取扱いは個別の状況によって異なるため、税理士と連携してご案内します。
Buyer Needs
当社にお寄せいただいている購入希望のうち、ホテルに関するものです。
2026年7月時点
| No. | エリア | 希望種別 | 予算感 | 買主属性 |
|---|---|---|---|---|
| 03 | 東京都内 | ホテル一棟 | 20億円 | 不動産会社 |
買主様が特定されないよう、内容の一部を伏せて掲載しています。
秘密保持契約を結ぶ前は、所在地の都道府県・規模・おおよその収支など、施設が特定されない情報だけで照合します。
Flow
期間は目安です。物件の規模や買主様の状況によって前後します。
無料
売却を考えている理由、ご希望の時期と金額、営業を続けるかどうかを伺います。売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
1週間から2週間程度
登記や図面、過去の収支をお預かりし、現地を確認したうえで査定額をお伝えします。あわせて、許認可や建物について確認が必要な点をご報告します。
売出価格と販売の方法を決め、媒介契約を結びます。一般に公開せず、条件の合う買主様に個別にご紹介する方法も選べます。
1か月から3か月程度
秘密保持契約を結んだ買主様にのみ、施設名と詳しい資料を開示します。現地の内覧、価格や引渡し時期の交渉を当社が取りまとめます。
重要事項の説明を行い、売買契約を結びます。予約の扱いや備品の引継ぎなど、宿泊施設特有の取り決めも契約書に反映します。
残代金の受領と同時に所有権を移転します。引渡し後の運営やリブランディングについても、ご希望があれば当社がお手伝いします。
FAQ
可能です。秘密保持契約を結んだ買主様にのみ施設名を開示しますので、従業員の方やお取引先に知られずに進められます。内覧は営業に支障のない時間帯で調整します。
売却できる可能性はあります。立地や建物に価値がある場合や、運営を見直すことで収益が改善する見込みがある場合は、その点を評価する買主様がいらっしゃいます。赤字の理由と改善の見通しを整理してご提案します。
売れます。賃貸借契約を買主様が引き継ぐ形での売却が一般的です。契約期間や賃料の条件、中途解約の定めによって価格が変わりますので、契約書を拝見したうえでご説明します。
できます。引渡し日以降のご予約の扱い、前受金の精算、予約サイトの掲載の切替えなどを、売買契約の中で取り決めます。
ご相談と査定は無料です。仲介手数料は売買契約が成立した場合にのみ、宅地建物取引業法で定める上限の範囲内で申し受けます。詳しくは仲介手数料のページをご覧ください。
Advisor
1,000施設以上
宿泊施設の管理・支援経験
50%以上
支援施設の直接予約率
3社創業・1社売却
代表自身の事業売却の経験
株式会社Arch 代表取締役
金融機関の出身で、これまでに3社を創業し、うち1社を売却しました。民泊運営会社では1,000施設を超える宿泊施設の運営に携わっています。売り手として事業を売却した経験がありますので、オーナー様のご不安や、交渉で気をつけるべき点を踏まえてご相談をお受けします。
2008SMBC日興証券にてコンサルタントとして勤務
2013株式会社XS創業。地方創生事業を讀賣テレビ放送へ事業譲渡
2017民泊運営の株式会社グランドゥースを創業。丸紅の持分法適用会社として1,000施設超を運営
2023株式会社Arch設立。宿泊施設のブランディング・WEB制作から、M&A・不動産仲介までを担う
Consultation
秘密保持契約を結ぶまでは、施設が特定されない情報だけでお話を伺います。ご相談、査定に費用はかかりません。