Category: Hotel Management
Author: Shibata
Date: 2026.10.16
民泊の規制は、2026年の夏から秋にかけて節目を迎えました。7月15日に国が自治体へ出した技術的助言によって、条例で民泊の営業をゼロ日にすることが正式に認められ、9月には民泊の届出数が全国で最も多い新宿区が、住宅地と学校周辺での営業を既存施設も含めて原則禁止する条例改正を発表しました。10月1日には台東区の改正条例が施行され、10月7日には文京区議会が区内全域で平日営業を禁止する改正条例を可決、12月には豊島区で120日制限の適用が始まります。
本記事は、当社が7月と8月に公開した規制動向の記事を受け、その後に確定した内容と、これから施行される内容を2026年10月時点で整理したものです。すでに民泊を運営している方、物件の取得や売却を検討している方、民泊から旅館業への切り替えを考えている方が、何をいつまでに確認すべきかを判断できるようにまとめています。
7月までの流れは2026年7月版の記事に、ゼロ日規制の考え方は2026年8月版の記事にまとめていますので、あわせてご覧ください。
まず、この3か月で確定した出来事を時系列で整理します。
| 時期 | 主体 | 内容 | 既存施設への影響 |
|---|---|---|---|
| 7月1日 | 渋谷区・江戸川区 | 改正条例が施行。渋谷区は住居系地域の大半で不在型の180日営業が不可に | 6月30日までの届出分は経過措置 |
| 7月15日 | 厚生労働省・国土交通省・観光庁 | ゼロ日規制等に関する技術的助言を全国の自治体へ通知 | 条例次第で既存施設も対象になりうる |
| 9月8日 | 新宿区 | 住居専用地域・住居地域・準工業地域・文教地区での民泊を原則禁止し、商業地域は年120日に制限する条例改正を発表。2027年6月の施行を目指す | 既存施設は2年の猶予を置き、2029年6月から適用。対象は約2,100施設 |
| 9月8日 | 台東区 | 住宅地など旅館・ホテルを開設できない区域で新規の民泊営業を禁止する条例改正案を区議会に提出 | 既存施設は対象外。可決されれば2027年1月から |
| 9月12日 | 板橋区 | 規制区域を区内全域に広げる条例改正案の意見公募を開始。2027年4月の施行を目指す | 既存施設への遡及適用は行わない方向 |
| 10月1日 | 台東区 | 6月改正の条例が施行。10月1日以降の届出は家主居住型でも平日営業が不可に | 9月30日までの受理分は営業期間の制限は対象外。行政処分の規定は既存施設にも適用 |
| 10月7日 | 文京区 | 区議会が議員提出の条例改正案を可決。商業地域も加えて区内全域で平日営業を禁止。2027年1月施行 | 既存施設は対象外 |
| 12月16日 | 豊島区 | 営業期間を年120日に短縮する改正条例の適用開始。新設禁止区域は区の約7割 | 既存施設にも適用 |
一つひとつは自治体単位の話ですが、方向はすべて同じです。国が条例の裁量を広げ、都市部の自治体がその裁量を使って、住宅地での民泊を減らす方向に動いています。東京23区では、届出数の多い区が規制を強めると、隣接区に事業者が流れることを警戒して周辺の区も規制を強める、という連鎖が起きています。
7月15日付で、厚生労働省・国土交通省・観光庁の3省庁の課長連名により、全国の都道府県・保健所設置市・特別区に対して、住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等についての技術的助言が通知されました。地方自治法に基づく技術的助言なので、それ自体に法的拘束力はありませんが、国の公式な解釈として、今後の条例改正の土台になります。
従来のガイドライン（住宅宿泊事業法施行要領）は、年間を通じて一律に営業を禁止するゼロ日規制を適切ではないとしてきました。今回の通知はこの記載を改め、自治体の判断で、合理的に必要な範囲であれば条例によるゼロ日規制を行えると整理しています。通知の内容は、今後ガイドラインにも反映される予定です。
通知の要点は次の3つです。
| 項目 | 通知の整理 | 事業者への意味 |
|---|---|---|
| 立地規制（ゼロ日規制） | 住宅地や教育施設の周辺で居住環境が損なわれるおそれがある場合、または住宅の多くが民泊に転用されて定住人口の維持が困難になるおそれがある場合に、区域を定めて新規の実施を禁止する、または営業可能日を土日祝前日等に限定することができる | 新規参入の可否が区域で分かれる。物件取得の前に区域の条例を確認することが先になる |
| 既存届出住宅への制限 | その区域で現に居住環境が著しく損なわれているなどの強い必要性があり、他に適切な対応策がなく、一定の猶予期間を設ける場合には、既存の届出住宅に対しても禁止や営業日の限定を行いうる | 営業中の物件も条例改正の対象になりうる。ただし要件は厳しく、猶予期間を経てから適用される |
| ICTを用いた管理の義務付け | 騒音計や出入口カメラの設置、モニタリング、過去1年分などのデータ保存を条例で義務付けることができる | 機器の設置と運用、駆けつけ体制の費用が発生する。管理業者との契約で分担を確認する必要がある |
このほか、チェックイン・チェックアウト時間の制限や定員数の上限設定も、地域の実情に応じた合理的な範囲で条例により行えると整理されています。条例で使える制限の種類が、日数と区域以外にも広がった点が、この通知の実務上の影響です。
通知はあわせて、住宅地の環境保護を目的に民泊を規制する場合には、簡易宿所などの旅館業施設についても都市計画などで整合を取るよう自治体に求めています。民泊だけを規制して簡易宿所を放置する形は想定されていないため、区域によっては旅館業の立地規制が強まる可能性もあります。
技術的助言を受けて最初に大きく動いたのが新宿区です。2026年9月8日、区長が記者会見で、住宅地や学校周辺での民泊営業を既存施設も含めて原則禁止する条例改正を発表しました。
新宿区の届出住宅数は2026年7月15日時点で3,775件、8月時点では3,900件を超え、全国で最も多くなっています。禁止区域内の対象施設は約2,100件とされています。背景には苦情の急増があります。区に寄せられた民泊に関する苦情は、2021年度の70件、2022年度の60件から、2023年度に299件、2024年度に561件、2025年度には924件と、3年で15倍に増えました。
区が発表した改正の骨子は次のとおりです。
| 項目 | 現行ルール | 改正後 |
|---|---|---|
| 住居専用地域・住居地域・準工業地域・文教地区 | 住居専用地域のみ月曜正午から金曜正午まで営業不可。それ以外は年180日 | 原則禁止。家主が同居・居住する施設のみ例外として年120日まで |
| 商業地域など | 年間180日まで営業可 | 春休み・夏休み・冬休みの年120日に制限 |
| 運営上の義務 | 特段の規定なし | 対面でのチェックイン、周辺住民向けの説明会の開催を義務付け |
| 旅館業法施行条例 | 変更なし | あわせて改正。フロントの設置と従業員の常駐を義務付け、民泊に近い形態のホテル営業を防ぐ |
| 施行時期 | ― | 2027年6月の施行を目指す。既存施設は2年の猶予を置き、2029年6月から適用 |
今後の進め方は、10月に区民からの意見公募を行い、2027年2月の第1回区議会定例会に改正条例案を提出、2027年6月の施行を目指すとされています。既存施設への適用が2029年6月からと2年先になるため、新宿区で運営中の方には、その間に旅館業への切り替え、売却、撤退を判断する時間が残されています。
新宿区は1年前の2025年9月の定例会で、住居専用地域の営業日を週3日から週2日に減らす議員提出の改正案を否決しています。その1年後に、否決された案よりはるかに強い内容を区自身が提案する流れになったことは、他の自治体にとっても参考例になります。苦情件数が一定の水準を超えると、自治体の姿勢は短期間で変わるということです。
新宿区に物件をお持ちの方は、意見公募で示される条例案の文言、とくに家主居住型の例外の範囲と、2029年6月までの猶予期間中の扱いを確認してください。なお、旅館業法施行条例もあわせて改正されるため、マンションの一室をフロントなしのホテルとして登録する形での継続も難しくなります。
台東区の改正条例は2026年10月1日に施行されました。区の公式ページで示されている内容は次のとおりです。
従来の台東区は、不在型でも管理業者が常駐していれば平日営業ができました。10月1日以降はこの道がなくなり、新規の届出では実質的に土日祝と年末年始のみの営業になります。分かれ目になるのは届出書類を提出した日ではなく、不備のない一式が受理された日である点にも注意が必要です。
浅草や上野で民泊の開業を検討されている方は、平日営業を前提にした収支計画は成り立ちません。年間を通じて営業したい場合は、旅館業（簡易宿所）の許可取得を正面から検討することになります。
さらに台東区は9月8日、住宅地など旅館やホテルを開設できない区域で、新規の民泊営業そのものを禁止する条例改正案を区議会に提出しました。可決されれば2027年1月から、禁止区域での新規営業はできなくなります。既存施設は対象外で、指導・監督の徹底と罰則の強化で対応する方針です。区の担当者は、国の技術的助言を受けて新たな対応策として条例改正を決めたと説明しており、技術的助言が実際の条例に反映された早い例といえます。
2026年10月7日、文京区議会は議員提出の民泊条例改正案を可決しました。区長提案ではなく議員提案で民泊条例を改正するのは珍しく、区議会の多くの会派が賛同して提出されたものです。
文京区はもともと、住居専用地域、住居地域、準工業地域、文教地区で平日の営業を禁止しており、営業できるのは金曜から日曜に限られていました。今回の改正では、東京ドーム周辺などの商業地域と近隣商業地域を禁止区域に加え、区内全域で平日営業ができなくなります。既存施設は対象外で、施行は2027年1月です。
| 項目 | 改正前 | 改正後（2027年1月施行） |
|---|---|---|
| 平日営業が禁止される区域 | 住居専用地域、住居地域、準工業地域、文教地区（区の約8割） | 商業地域・近隣商業地域を加えた区内全域 |
| 営業できる曜日 | 禁止区域では金曜から日曜のみ。商業地域は年180日 | 全域で金曜から日曜のみ |
| 既存施設 | ― | 対象外（改正前の届出分は従来どおり） |
| 旅館業法施行条例 | ― | あわせて改正。フロントの設置と従業員の常駐を義務付け |
委員会では、商業地域まで対象にする理由として、文京区では商業地域や近隣商業地域にも多くのマンションが立ち並び、用途地域の区分と実際の土地利用にずれがある点が説明されています。また、提案した議員からは、問題が深刻化してから対応するのでは遅いと考え、区民を代表する議会として議案を提出したという趣旨説明がありました。
文京区の届出施設数は2026年7月時点で327件と23区では中位ですが、3年前から3倍近くに増えています。新宿区、豊島区、台東区と隣接しているため、これらの区で営業できなくなった事業者が文京区に流入することを防ぐ狙いがあります。文京区は東京大学をはじめ大学や私立高校が集中する区で、教育環境の維持を理由に、以前から23区の中でも比較的厳しい規制をかけてきました。
文京区で物件の取得を検討している方は、2027年1月以降の新規届出では商業地域であっても週末営業しかできない前提で収支を組む必要があります。既存の届出施設を購入して引き継ぐ場合も、届出者が変わると新規の届出扱いになるため、改正後のルールが適用される点に注意してください。
豊島区は2025年12月に改正条例を可決し、約1年の経過措置を経て、2026年12月16日から営業期間と区域の制限を適用します。
豊島区、新宿区、台東区、渋谷区の制限を、法律上の上限である180日と並べると次のようになります。
豊島区の届出数は2025年11月時点で1,827件と23区で3番目に多く、既存施設への適用については事業者から財産権の侵害だという反発もありました。区長は施行までに適正事業者への救済策を検討するとしていますが、2026年10月時点で営業期間の緩和は公表されていません。豊島区で運営されている方は、12月16日以降の収支を120日営業で組み直したうえで、継続か切り替えかを判断する時期に来ています。
大阪市の特区民泊は、2026年5月29日に新規申請と居室追加・床面積増加の変更申請の受付を終了し、認定事務も6月30日で終了しました。大阪市内の認定施設は2026年3月末時点で8,360件で、受付終了前の4月は434件、5月は1,000件を超えるペースで申請が集中したと報じられています。
受付終了後も、5月29日以前に認定を受けた施設は営業を続けられます。ただし大阪市は、苦情の多い施設を重点監視施設として抽出し、順次監視指導を行う方針を示しています。駆け込みで認定を受けた施設も含め、今後は既存施設の運営実態が問われる段階に入ります。
大阪府内では、八尾市や寝屋川市でも新規受付が終了しており、大阪市で新たに宿泊事業を始める選択肢は、旅館業の許可か、住宅宿泊事業法の届出（180日上限）の二つになっています。特区民泊の終了に至る経緯は大阪の特区民泊停止に関する記事で解説しています。
| 項目 | 内容 | 状況 |
|---|---|---|
| 違法民泊の予約サイトからの排除 | 観光庁は、無届で営業する違法民泊を予約サイトから排除するシステムを構築し、2026年度の早期に運用を始める方針 | 政府の経済対策に盛り込み済み。運用の詳細は観光庁の公表を確認する必要があります |
| 迷惑民泊への行政処分の目安 | 法施行から2025年3月までに苦情の頻発を理由とした処分は1件のみだったことを受け、観光庁は一部自治体と連携して行政指導・処分の手順を明確化し、ガイドラインの見直しを検討 | 2026年1月時点の報道。見直しの結果は今後のガイドライン改定で確認できます |
| 板橋区 | 9月12日に条例改正案の意見公募を開始。現在は住居専用地域で日曜正午から金曜正午まで営業できないが、この規制を区内全域に拡大。家主同居型は対象外。旅館業にも営業時間中の従業員常駐を義務付け | 早ければ12月の区議会に提出、2027年4月の施行を目指す。既存施設への遡及適用は行わない方向 |
| 中野区 | 民泊の規制区域を拡大し、旅館業には従業員の常駐義務を設ける方針が7月に報道 | 2026年10月時点で条例案の詳細は要確認 |
| 京都市 | もともと全国で最も厳しい規制の一つ。2026年度中にさらなる規制強化の条例改正案が提出される見込み | 2026年10月時点で改正案の内容は未公表 |
| 大田区 | 特区民泊の新設禁止を検討していると報道 | 検討段階。大田区は23区で唯一特区民泊が利用できる区のため、動向を確認する必要があります |
| 届出数の推移 | 住宅宿泊事業の累計届出住宅数は2026年1月15日時点で59,427件。一方で廃業率は約37〜38%で推移 | 新規参入と廃業が同時に進んでいます |
7月版・8月版の記事で挙げた対応に加え、この3か月で判断の期限が具体的になった項目を整理します。
| 立場 | 確認すること | 期限の目安 |
|---|---|---|
| 新宿区で運営中 | 意見公募で示される条例案の文言、自施設の用途地域（住居専用地域・住居地域・準工業地域・文教地区かどうか）、家主居住型の例外に該当するか | 2026年10月の意見公募期間中。既存施設への適用は2029年6月 |
| 豊島区で運営中 | 120日営業での収支、継続か旅館業への切り替えか売却かの判断 | 2026年12月16日まで |
| 台東区で開業予定 | 届出の受理日（9月30日までに受理されているか）、平日営業を見込まない収支計画。住宅地など旅館・ホテルを開設できない区域は2027年1月以降の新規届出が不可になる見込み | 届出前 |
| 文京区で開業予定 | 商業地域でも2027年1月以降は週末営業のみ。既存届出施設の購入は届出者変更で新規扱いになる点 | 2026年12月まで |
| 板橋区で運営中・開業予定 | 意見公募の内容（区内全域で日曜正午から金曜正午まで営業不可、家主同居型は除く） | 意見公募期間中。施行目標は2027年4月 |
| 大阪市で特区民泊を運営中 | 最低宿泊日数（2泊3日）の遵守、ごみ・騒音の管理体制、重点監視の対象になっていないか | 随時 |
| その他の自治体で運営中 | 所在自治体の条例改正の検討状況（議会・審議会・意見公募）を月1回確認する担当と頻度 | 今月中に決める |
| 物件の取得を検討中 | 区域の現行条例に加えて改正の検討状況。新規禁止区域では売買で届出者が変わると営業を引き継げない | 契約前 |
| ICT管理の義務化に備える | 騒音計・出入口カメラ・データ保存の導入費と運用費、管理業者との費用分担 | 四半期内に概算 |
最後の2点は見落とされがちです。技術的助言では、新規実施が禁止された区域で物件の売買や承継によって届出者が変わる場合、新たに届出が必要になるため、結果としてその物件で民泊を続けることはできないと整理されています。民泊営業中として売りに出ている物件であっても、区域が新規禁止になっていれば、買い手は営業を引き継げません。民泊物件の売却を考えている方は、条例改正が確定する前のほうが、営業実績を評価に乗せやすい点を踏まえて判断してください。民泊物件の売却時の論点は民泊物件の売却ページにまとめています。
営業日数の制限がなく、制度として安定している旅館業（簡易宿所）の許可は、稼働率を重視する事業者にとって引き続き最も有力な選択肢です。用途地域、建築基準法、消防法の要件確認が前提になりますが、規制強化の局面では正面から許可を取ることが最大の防御になります。
ただし、今回の技術的助言が簡易宿所との整合を自治体に求めている点には注意が必要です。住宅地の環境保護を理由に民泊を規制する自治体は、同じ区域の簡易宿所についても都市計画などで立地規制を検討する可能性があります。切り替えを検討する場合は、民泊の条例だけでなく、旅館業法施行条例と都市計画の動向もあわせて確認してください。許可取得の流れは旅館業許可取得フローの記事で、許可付き物件の売却については簡易宿所の売却ページで解説しています。
すぐには変わりません。技術的助言そのものに法的拘束力はなく、実際に規制するには各自治体が条例を制定・改正する必要があります。既存の届出住宅への制限は、区域で現に著しい弊害が生じ、他に適切な対応策がない場合に、猶予期間を設けたうえで行いうるとされています。所在自治体の条例改正の検討状況を確認してください。
2026年10月時点では区が改正内容を発表した段階で、条例はまだ改正されていません。区は10月に意見公募を行い、2027年2月の区議会に改正案を提出、2027年6月の施行を目指すとしています。既存施設には2年の猶予期間が設けられ、適用は2029年6月からと発表されています。
分かれ目は提出日ではなく、不備のない書類一式が受理された日です。9月30日までに受理されていれば既存施設として営業期間の制限は対象外ですが、10月1日以降の受理であれば平日営業はできません。区の窓口で受理日を確認してください。
区域によります。新規実施が禁止された区域では、売買で届出者が変わると新たに届出が必要になるため、その物件で民泊を続けることはできません。購入前に、区域の現行条例と条例改正の検討状況の両方を確認してください。
できます。文京区の改正条例は既存施設を対象外としており、改正前に届け出た施設は従来どおりの扱いです。ただし、物件の売買などで届出者が変わると新規の届出になるため、その時点から改正後のルール（区内全域で平日営業不可）が適用されます。
2026年10月時点で、国が義務付けたわけではありません。技術的助言は、自治体が条例でICTを用いた管理を義務付けることができると整理したものです。実際に義務になるかは各自治体の条例次第ですので、所在自治体の動向を確認しつつ、導入費と運用費を概算しておくことをおすすめします。
2026年7月の技術的助言によって、民泊の営業日数は法律上の180日が上限というだけで、実際に営業できる日数は条例次第でゼロまでありうる、という前提に変わりました。9月の新宿区・台東区・板橋区の改正案、10月の台東区の施行と文京区の可決、12月の豊島区の適用開始は、その前提のもとで都市部の自治体が実際に動き始めた例です。
いま運営している物件については、所在自治体の条例動向を月1回確認する体制をつくり、改正の検討が始まった時点で、継続・切り替え・売却のどれを選ぶかを決められるようにしておくことが現実的な対応です。これから取得する物件については、区域の現行条例と改正の検討状況の確認を契約前の必須項目にしてください。
株式会社Archは、1,000施設以上の民泊・宿泊施設の運営経験をもとに、規制環境の変化に応じた宿泊施設の運営支援、旅館業への切り替えの検討、民泊物件・簡易宿所の売却まで対応しています。自施設への影響の診断や今後の方針については、お問い合わせからご相談ください。
本記事は2026年10月時点で公表されている情報に基づいています。条例・法令の内容は変更される可能性があるため、実際の手続きにあたっては各自治体・所轄行政庁の最新情報および専門家へご確認ください。
株式会社Arch
代表取締役 柴田敬介
1985年兵庫県生まれ。京都工芸繊維大学・造形工学科卒。建築専攻。
新卒でSMBC日興証券株式会社に入社。コンサルタントとして勤務。社内表彰を多数獲得し最年少管理職（当時）に。5年の勤務の後に起業。
2013年、株式会社XS創業。代表取締役就任。Web開発、地方創生ビジネスなどを展開。地方創生では、全国の道の駅グルメNo.1を決定するグルメグランプリを10万人規模で開催。当事業を讀賣テレビ放送株式会社に事業譲渡。
2017年、民泊事業を行う株式会社グランドゥースをAPAMAN株式会社とジョイントベンチャーにて創業。代表取締役就任。その後丸紅株式会社から出資を受け同社の持分法適用会社となる。創業3年で売上13億円、1000以上の施設を運営し、国内最大規模の民泊運営会社となる。AirbnbのBest Contributor Awardを獲得。東証への株式上場を控えていたものの、コロナウィルス蔓延に伴い事業縮小を余儀なくされる。
2023年、これまで培ってきたビジネス開発、ブランディング、Webデザイン、広告などの知見を元に、宿泊施設のブランディング、運営事業を行う当社を立ち上げ、代表取締役就任。
宿泊施設のブランディング、OTA関連施策、マーケティング、各種制作から施設運営まで幅広く対応可能です。
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